La donazione immobiliare è un contratto con cui un soggetto che chiameremo donante trasferisce la proprietà di un immobile ad un altro soggetto che chiameremo donatario, senza ricevere alcun corrispettivo in cambio.
L’atto di donazione deve essere ispirato al principio di liberalità e di generosità.
La donazione di un immobile deve avvenire per atto pubblico, redatto da un notaio alla presenza di due testimoni, formalità necessaria per la validità dell’atto.
Questo tipo di atto notarile, non prevedendo scambi di denaro è uno degli atti notarili meno costosi e quindi preferiti dall’utente medio per trasferire immobili fra parenti, appunto donando.
I problemi di una donazione “avventata” nascono dal fatto che per legge il donante non può trasferire beni che ledano la quota legittima di eredità che spetta ad ogni avente diritto.
Per fare un esempio molto semplice, un genitore non può donare un immobile ad un figlio estromettendone un altro.
Se questo avviene, l’erede estromesso nel termine dei venti anni dalla donazione e dei 10 anni dalla morte del donante, ha diritto ad impugnare l’atto ed ha riavere la sua quota di legittima sull’immobile.
Ma non solo, se nel frattempo l’immobile è stato venduto, l’erede estromesso ha diritto di agire anche nei confronti di chi ha acquistato l’immobile e se lo fa nei termini del 20 anni, può addirittura far revocare la vendita, con le conseguenze immaginabili per chi ha acquistato un immobile, trasferito la propria residenza, fatto spese e si ritrova a dover restituire una casa in cui abita da tempo. Con il rischio magari che chi l’ha venduta non ha più la capacita economica necessaria a restituire non solo i danni della situazione ma nemmeno la somma ricevuta al momento della compravendita.
Se la situazione (nella sua atrocità) sembrerebbe comunque molto chiara, nel senso che se il donante compensa adeguatamente gli altri figli la donazione parrebbe sicura.
Effettivamente lo è molto meno, in quanto un eventuale figlio illegittimo, potrebbe presentarsi in tempo utile a rivendicare la propria eredità.
A prima vista quest’ultima situazione fa sorridere e sembra molto remota, invero le statistiche ci dicono che in Italia vi è un figlio illegittimo ogni 10 coppie, una percentuale quindi del 10%, che le banche conoscono bene e in caso di immobili provenienti da donazione immobiliare, alzano vertiginosamente l’attenzione bloccando l’erogazione dei mutui bancari.
Ultimamente si pone rimedio alle donazioni “avventate”, facendo uso di assicurazioni ad hoc oppure risolvendo la donazione con una contro-donazione(con possibili effetti nefasti), non risolvendo però del tutto i rischi di una donazione immobiliare.
Vediamo ora alcuni aspetti giuridici:
Tipi di donazione:
- Diretta: il donante trasferisce la proprietà dell’immobile al donatario con un atto notarile.
- Indiretta: il donante compie un atto che arricchisce il donatario, come il pagamento di un mutuo o la costituzione di un usufrutto.
Imposte:
La donazione di un immobile è soggetta a imposta sulle donazioni, il cui ammontare varia in base al valore dell’immobile e al grado di parentela tra donante e donatario.
Vincoli:
- Legittimazione: il donante non può donare più di quanto la legge gli consente, per non ledere i diritti dei legittimari (eredi necessari).
- Revoca: la donazione può essere revocata in alcuni casi specifici, come per ingratitudine del donatario o sopravvenienza di figli.
Altri aspetti da considerare:
- Accettazione: la donazione non è efficace fino a quando il donatario non l’accetta.
- Pubblicità: la donazione deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
- Onere: il donante può imporre al donatario un onere, come l’obbligo di pagare un vitalizio o di mantenere l’immobile in buono stato.
- Il donatario è sempre obbligato nei confronti del donante a provvedere alla sua sussistenza nei limiti del capitale donato.
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Porto San Giorgio li 10/03/2024
392/1327360
