Il rogito notarile e gli abusi edilizi sanabili e quelli non sanabili!

Diciamo subito che il criterio della conformità catastale negli atti di trasferimenti immobiliare dal luglio 2010 è divenuto obbligatorio con la legge 30 luglio 2010 n. 122.
Infatti con questa legge lo stato obbliga il notaio a verificare la corretta corrispondenza tra l’intestazione catastale e le risultanze nei registri immobiliari.
Obbliga il venditore a dichiarare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio depositato in comune.

Ma cosa è un abuso edilizio?
E quando è sanabile oppure non sanabile?

Un abuso edilizio si configura quando viene eretto un edificio senza la necessaria autorizzazione oppure viene realizzata in modo differente dal previsto.

Il proprietario dell’immobile può essere soggetto a sanzioni importanti che possono prevedere nei casi più gravi l’abbattimento della costruzione edificata o addirittura la perdita del terreno stesso.

In alcuni casi è però possibile regolarizzare la posizione degli immobili con una “sanatoria” quindi siamo in presenza di un abuso appunto “sanabile”.

Un abuso è sanabile quando è già stato realizzato( non si può chiedere infatti una sanatoria su una costruzione futura), quando è conforme alla normativa vigente al momento della sanatoria oppure era conforme alla normativa vigente al momento della sua realizzazione.

Stiamo parlando quindi di opere che sono realizzabili ma che sono state eseguite senza la necessaria autorizzazione oppure in maniera leggermente diversa da come specificato nel permesso di costruire.

Un abuso non sanabile invece è quando viene realizzato in maniera totalmente differente dalle norme e prescrizioni legislative, strumenti urbanistici, regolamenti edilizi, permesso di costruire o in assenza di questo.

Le sanzioni per un abuso edilizio non sanabile sono:
Multa di Euro 10.329 per avere edificato in maniera sostanzialmente diversa dalle varie norme nazionali e dal permesso di costruire.
Sanzione da 5.164 a 51.645 euro e arresto fino a due anni per opere totalmente diverse dalle norma o in assenza del permesso di costruire o anche proseguite nonostante l’ordine di sospensione.
Contravvenzione da 15.493 a 51.645 euro e arresto fino a due anni per non aver rispettato zone assoggettate a vincolo urbanistico o paesaggistico oppure per lottizzazioni abusive di terreni edilizi.

E’ fondamentale sapere che e’ il proprietario dell’immobile che risponde dell’abuso edilizio, anche se realizzato in tempi precedenti al suo acquisto, quindi sarà il proprietario a sostenere costi e sanzioni.

In casi come questo è possibile chiedere i danni al vecchio proprietario, risolvendo il contratto di compravendita oppure chiedendo una significativa diminuzione del prezzo pagato.

La corte di cassazione ha stabilito con la sentenza numero 23236 del 15 novembre 2016,  in dieci anni il tempo di prescrizione per richiedere la revoca della compravendita o la riduzione del prezzo pagato al vecchio proprietario, non dalla data del rogito notarile, ma dal momento in cui si viene a conoscenza dell’abuso edilizio.

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