Domande e risposte sugli investimenti immobiliari all'estero

Appartamenti e case uso investimento

Una volta affittato, come fa l’inquilino a pagare l’affitto?

Della riscossione del canone di affitto mensile si occupa una Società di gestione che provvederà altresì al pagamento delle utenze, delle spese condominiali e della property taxes a fine anno. La società di gestione provvederà inoltre a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario (dovunque questo voglia ) su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.

La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo, chi mi garantisce che si affitta?

In gran parte dei casi, l’appartamento viene venduto già affittatto ma, se così non dovesse essere, Alkadia propone solamente immobili selezionati per zona, caratteristiche e altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi.

Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostrano che un’unità immobiliare viene sempre affittato in un arco di tempo che va da 1 a 45 giorni.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni.

Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:

• Per mancato pagamento canone di affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e in genere una penale di $50. Se l’inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario ( la società di gestione curerà questo aspetto per voi ) può inviare per posta con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell’inquilino, un avviso di pagare l’affitto entro 3 giorni (escludendo sabato e domenica e le festività) specificando il totale dell’affitto o di evacuare l’appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche dello sfratto o tramite un avvocato o recarsi direttamente in tribunale.
• Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.
• Per abbandono. Abbandono in questo senso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l’affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell’assenza.

Procedura di sfratto. In Florida è vietato sfrattare senza l’ordine del tribunale. Avviso di sfratto per iscritto in mancato pagamento dell’affitto. L’inquilino ha 3 giorni di tempo per rettificare o per evacuare. Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l’inquilino in tribunale. La società di gestione inizierà tutte le procedure per il cliente e dopo averlo avvertito. Ricevuta la citazione, l’inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell’affitto dovuto. Se l’inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l’inquilino. Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l’udienza.

Se all’udienza l’inquilino perde il caso, l’inquilino dovrà pagare il doppio dell’affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell’avvocato del proprietario. Se l’inquilino non appare all’udienza, perde automaticamente il caso.

Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell’appartamento il quale avviene solo dopo 24 ore dopo aver affisso un avviso nel condominio dell’avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l’amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall’avviso dello sceriffo, potra’ impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l’affitto e altre spese.

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l’arredamento. Quelli arredati in genere sono per affitti brevi, al massimo 6 mesi, o per affitti mensili, laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare senza l’arredamento perchè è consuetudine che l’affittuario porta con se l’arredamento (escludendo il bagno e la cucina).

Dalle immagini delle proposte che mi avete inviato sembra che quasi tutti siano arredati, significa che si vendono cosi?

La maggior parte vengono venduti senza l’arredamento, a meno che diversamente specificato. Il motivo perchè molti appartamenti nelle immagini sono arredati è perchè sono abitati.

Quali sono i costi di un’ immobile negli USA?

Una proprietà ha 3 costi:

• Property tax ( pari al nostro IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’ immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
• HOA ( spese condominiali che comprendono: polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni quali facciata e tetto.
• Property management, società che gestisce l’ immobile, ricerca inquilino, paga utenze e quant’ altro oltre a pagare la proprietà ed inviare report mensili. Questo costo varia dal 8% al 12% ed è standard negli USA

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato ma indicativamente si aggirano tra il 1% ed il 3% circa del prezzo di vendita.

In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:

• Spese legali 400 $
• Registration Tax circa 0,6% valore acquisto
• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps, abbreviato a Doc Stamps. Hard Costs, spese varie. Queste spese si riferiscono all’invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.
• Spese compilazione e firma contratto da liquidare al broker.

Alkadia Immobiliare ha fatto un’ accordo quadro e per gli immobili del valore fino a 100.000 USD tutti i costi di closing sono massimo di 3.200 USD.

Vorrei costituire una società a cui intestare l’appartamento, quale procedura si deve avviare?

Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe tipo una srl, può essere costituita via internet presso il sito www.sunbiz.org ma lo staff collegato ad Alkadia Immobiliare può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore oltre ad ottenere per voi la partita IVA ( EIN Number ), fondamentale per rendere la società attiva. La società avrà un costo annuale di rinnovo pari a 138,75 USD ( tassa federale ).

Sono obbligato a formare una società?

No ma lo staff di Alkadia Immobiliare lo consiglia. Le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull’affitto sono tendenzialmente sempre pari a 0 in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a costi di manutenzione e commissioni di gestione etc) incluso l’ ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. Tutto questo fa in modo che non vengano pagate tasse. In caso vi sia un guadagno anche dopo la detrazione dei costi sopra citati (cosa molto difficile), l’aliquota da applicare su tale valore residuo è pari al 30%.

Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?

Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato “no” contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali.
Ci sono tre tipi di aree residenziali:

• RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi.
• RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi.
• RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.

Agente/cliente che dice: “NON IMPORTA COSA DICE IL CONDOMINIO O IL COMUNE, IO LO AFFITTO TUTTE LE VOLTE CHE VOGLIO”.

Lo Statuto della Florida, capitolo 718.303 paragrafo 3 autorizza i condomini di applicare una multa al proprietario di massimo $100 al giorno fino a un massimo di $1000 per non rispettare la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l’appartamento. Va ribadito che il comune ha l’autorità di imporre una multa fino a $5000 al giorno (cinquemila dollari). Prima di imporre la multa il trasgressore in genere deve apparire in tribunale.

Chi si occupa della futura rivendita dell’ immobile?

Alkadia Immobiliare e il suo staff in loco seguirà totalmente questo aspetto.

Che durata hanno i contratti di affitto?

Per legge ogni stato determina una durata massima dei contratti di affitto, ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’ inquilino uscirà ma ogni anno verranno rinegoziati i termini. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi aveva ridotto i prezzi di acquisto delle case come quelli degli affitti, quindi i prezzi degli affitti sono in aumento e questo garantirà al proprietario una sempre maggiore resa netta.

Come faccio ad aprire un conto corrente personale o a nome della società?

Alkadia Immobiliare vi assisterà in ogni passaggio, abbiamo degli accordi con alcune banche che vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking, rilascio Visa card. Il conto non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purchè ci sia un balance di almeno 3.000 USD o vengano movimentati 500 USD al mese.

Quali sono i patti tra USA e italia a livello fiscale?

L’italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall’Italia che dall’America).

Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, incluso anche quelli di lusso, le spese di manutenzione standard o di base includono: L’acqua fredda mentre altri condomini includono anche quella calda se la caldaia è centralizzata. Se non lo è l’acqua viene sempre pagata nelle spese condominiali ma chi ci vive nell’appartamento pagherà l’elettricità che utilizza per riscaldare l’acqua della propria caldaia.

Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet.

Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.

L’assicurazione dell’edificio contro gli allagamenti, venti, incendio e altre assicurazioni in base alle esigenze del condominio. Altre spese, incluse nella voce spese condominiali, possono includere il servizio di sicurezza o il vigilante (come molti lo chiamano)l’utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l’area per il barbeque, idromassaggio, posto barca e la lista continua. Quindi i sevizi determinano le spese condominiali.

Per maggiori informazioni Alkadia Immobiliare mette a disposizione un servizio di consulenza fiscale e legale che può consigliare e seguire il cliente studiando la strategia di acquisto migliore a seconda dei casi.

Richiedete il file “Procedure d’acquisto” che spiega passo a passo l’ iter e i documenti da firmare per acquistare.