La stima più’ diffusa , quella fatta proprio da chiunque, è quella del vicino! Quella comparativa!
“ Il mio vicino quello di sotto, ha venduto l’appartamento a 175.000 Euro, bé se lui ha venduto a quella cifra allora la mia mansarda vale almeno 200.000 Euro”
Poi ci sono le stime fatte da professionisti, i quali prendono il valore di zona o le quotazioni OMI le moltiplicano per i metri quadri e il gioco è fatto.
E’ proprio cosi semplice?
Non proprio, un appartamento sito allo stesso piano e magari di fianco ad un altro simile potrebbe non avere lo stesso valore!
Faccio l’esempio classico di due attici che ho in gestione in un grattacielo a pochi metri dal mare, dei due il primo gode di una vista panoramica fronte mare, veramente favolosa, l’altro un altrettanto bel panorama rivolto pero’ ai monti.
E’ facile capire che i due appartamenti sembrano avere lo stesso valore economico essendo simili, ma la differenza di panorama incide profondamente invece sulla loro valutazione, perché 9 persone su 10 che visitano quegli appartamenti scelgono quello con vista mare!
E’ evidente che in questo caso la stima va fatta con parametri diversi per avere la giusta percezione del valore dei due, ma non solo anche nel caso di due balconi presenti nello stesso appartamento, entrambi non possono essere paragonati l’uno all’altro se si ripete il discorso di prima, il balcone che guarda verso mare avrà un valore , mentre il balcone che guarda verso la casa di fianco avrà un altro valore.
Mi si potrebbe obiettare:
“ma le banche fanno delle stime precise non come il piccolo professionista, che per arrotondare fa una stima occasionale, le banche hanno fior di specialisti , loro devono stimare per il credito ipotecario, non si scherza mica.
Facciamo un esempio classico:
(fatto vero)
Banca del Nord, ha 3500 perizie di credito ipotecario da fare in un anno!
Come farle?
“Semplice si ricorre ad una società che fa perizie”
“Ascolta…. società che fai perizie, noi siamo la banca “tal dei tali”, noi abbiamo 3500 perizie immobiliari annue da farle fare!
La perizia in media costa 350 euro, ma noi pero’ non le diamo 350 euro, lei ci fa una fattura da 350 euro ma 100 euro ce le storna….”
Questo perché il signor Mario Rossi che chiede il mutuo, paga sempre 350 euro di perizia, la banca ne paga 250 alla società che fa perizie e intasca un utile netto di 100 euro da pratiche di mutuo.
A questo punto la società tal dei tali pero’ deve farle le perizie, 250 euro per 3500 pratiche è un fatturato enorme.
Ma come fare 3500 perizie?
Non riesce a farle tutte , nemmeno assumendo il triplo del personale….e allora ? Come si fa?
“Ascolti Ingegnere, noi siamo La società Tizio e Caio, avremmo 100 perizie da farle fare, pero’ le paghiamo 60 euro l’una le sta bene?……..
“Ascolti Geometra avremmo 100 perizie da farle fare…..”
“Ascolti architetto avremmo 100 perizie da farle fare…..”
Il risultato finale è che si fanno delle perizie da 60 euro, l’ingegnere passa sotto l’immobile uno sguardo veloce…
“Ma si,….. tenuto benino 100 metri quadri….. per tot…. valutazione di zona”
Et voilà ecco la valutazione dell’immobile, una valutazione da 60 euro appunto.
Ma se le perizie in fondo sono fatte tutte nello stesso modo, avranno comunque una valenza perché il risultato sarà concordante!
E invece no!
Le stime, fatte con i vecchi metodi, quelli classici non concordano MAI.
Nel 1994 una delle più’ grandi banche italiane, mando’ ai suoi periti sparsi in tutta Italia, un semplice quesito, valutare un dato immobile di cui si conoscevano i mq di interni, dei balconi e lo stato di manutenzione dello stesso, avendo come parametri di riferimento altri 3 immobili siti nelle vicinanze.
Le risposte furono assolutamente discordanti fra loro pur con un quesito semplicissimo. Con uno scarto addirittura del 100% fra la valutazione minima e quella massima.
Mentre l’unico scarto accettabile fra una perizia ed un altra viene considerata al massimo del 10%.
Questo succede quando non si adottano delle misure standard per valutare gli immobili, ed ognuno adotta un proprio metodo che porta inevitabilmente a valutazioni diverse.
L’unico metodo estimativo che possa dare risultati affidabili è quello basato sugli standard internazionali, ossia sulla comparazione fra diversi immobili ai quali vanno inserite alcune caratteristiche fondamentali dell’immobile preso in questione.
Questo metodo viene brevemente identificato come MCA ( MARKET COMPARISON APPROACH) che è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima degli immobili.
Questa è la tabella che traduce in modo matematico sicuro ed affidabile il valore di mercato di un immobile, dei suoi balconi dei suoi affacci e del suo panorama in maniera sicura ed affidabile.
| PREZZO DI MERCATO E CARATTERISTICA | UNITA A | UNITA B | UNITA C | IMMOBILE DA VALUTARE |
| PREZZO DI MERCATO | ||||
| DATA DEL ROGITO | ||||
| SUPERFICIE PRINCIPALE IN MQ | ||||
| BALCONI IN MQ | ||||
| LIVELLO DI PIANO 1-2-3 ecc. | ||||
| STATO DI MANUTENZIONE | ||||
| AFFACCI | ||||
| PANORAMA |
A questi parametri possono esserne aggiunti altri, ad esempio luminosita degli ambienti, presenza o meno di barriere architettoniche ecc. e anzi piu’ parametri inseriamo piu’ la stima sarà veritiera.
E’ altrettanto ovvio che anche la formula matematica migliore , se utilizza dati sbagliati o inesatti produrrà valutazioni inesatte o sbagliate, quindi la figura del valutatore e’ importantissima ma va applicata seguendo rigide procedure standard.
Porto San Giorgio li 26/06/2021
Stefano Pallotti
392/1327360 – info@alkadiaimmobiliare.it
Agente immobiliare FIAIP
Consigliere provinciale FIAIP
Consigliere regionale FIAIP
Iscritto all’albo dei C.T.U.( Consulenti tecnici di ufficio ) presso il tribunale di Fermo
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