Purtroppo nel mondo immobiliare, cosi come in quasi tutti i campi, esistono le truffe, dalle quali a volte è veramente difficile difendersi.
Quella che vi racconto oggi non è nuova, anzi è particolarmente datata, ma sta vivendo un nuovo momento di luce, come ci dice la cronaca recente.
Verona, Brescia e purtroppo la nostra Civitanova Marche non sono state esenti da questo tipo di inganno, quindi occorre fare molta attenzione.
Di solito ad essere presi di mira da questa ingegnosa truffa sono i costruttori edili o i privati, che hanno più immobili da vendere nella stessa palazzina o stabile.
La trama di questo inganno inizia con la visita di un sedicente cliente, ben vestito, che si presenta per acquistare un immobile da un costruttore o privato con ancora numerose o diverse unità immobiliari da vendere.
Il cliente si mostra subito molto interessato, prenota una seconda visita, cerca di trattare il prezzo come un qualsiasi cliente e poi si passa alla firma del preliminare con il dovuto versamento della caparra.
Una cosa che potrebbe indurre il venditore a fare attenzione, è il fatto che il cliente insista per versare una caparra maggiore di quella dovuta, a suo dire “per essere più’ sicuro di acquistare l’immobile dei suoi sogni”.
Una volta formalizzato il contratto con relativo versamento della caparra, il cliente chiede di effettuare una nuova visita prima del rogito notarile, magari per prendere le misure della cucina o degli altri immobili oppure anche solo per far visionare l’appartamento al resto della sua famiglia.
E qui si rivela la truffa in tutta la sua drammaticità; il cliente, pur essendosi presentato inizialmente in giacca e cravatta e pur avendo nome e cognome italiano, si presenta stavolta in abiti dismessi e con al seguito il resto della sua famiglia che si rivela essere una famiglia rom, con tanto di roulotte e schiamazzi annessi al seguito.
Il venditore realizza che il suo cliente è di etnia zingara ( con parenti annessi )e che sarà quasi impossibile vendere le altre unità immobiliari, se non vendendole appunto ad altri nomadi, che però, per loro natura, non amano stanziare per troppo tempo nello stesso posto.
A questo punto la realtà avvilente e poco redditizia è quella di svendere le altre unità abitative a prezzi molto bassi!
Si rende conto che l’unica alternativa è risolvere il preliminare per salvaguardare il resto delle vendite, prova quindi una risoluzione bonaria della vicenda, ma si scontra con l’intransigenza del “cliente” che chiede di procedere il prima possibile al rogito notarile, oppure di risolvere il contratto preliminare applicando l’articolo 1385 del codice civile, che prevede appunto la restituzione del doppio della caparra versata.
Inutile dire che arrivati a questo punto “il cliente” ha la legge dalla sua parte ed il venditore è costretto a pagare.
E’ indubbio che chi mette in atto questo tipo di truffa mette ancora più’ in difficoltà l’etnia nomade.
Difendersi invece da questo tipo di frode, non è molto facile, l’unica accortezza è di prendere adeguate informazioni sui presunti acquirenti, rispettare rigidamente tutte le normative del caso, verifica dei documenti, registrazione del preliminare di vendita, tracciamento dei pagamenti.
A questo proposito c’è da dire che l’agente immobiliare professionale, in base all’ultima normativa antiriciclaggio, ha l’obbligo di effettuare la verifica della clientela tramite l’apposito modello di adeguata verifica.
Ma come si effettua una “adeguata verifica” del cliente da parte dell’agente immobiliare?
- Con la conferma dell’identità tramite riscontro con un documento di identità in corso di validità;
- Con il controllo costante del rapporto con il cliente per tutta la sua durata, con la verifica e l’aggiornamento costante dei dati acquisiti.
- Tramite l’identificazione del titolare effettivo di una società o di altri soggetti giuridici;
Porto San Giorgio li 16/01/2022
Stefano Pallotti
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Agente immobiliare FIAIP
Consigliere provinciale FIAIP
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Iscritto all’albo dei C.T.U.( Consulenti tecnici di ufficio ) presso il tribunale di Fermo
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