L’articolo 1138 del Codice Civile dispone che, se un condominio presenta più di dieci unità immobiliari, sorge l’obbligo di redigere e far approvare a maggioranza un regolamento condominiale, da non confondere con l’obbligatorietà della presenza dell’amministratore di condominio che diventa obbligatoria quando i condomini sono più’ di otto.
Ma andiamo per ordine, iniziamo col dire che il regolamento condominiale è un testo contenente una serie di regole che sono finalizzate a disciplinare la vita all’interno dell’edificio.
Nello specifico, esistono due tipologie di regolamento: quello contrattuale e quello assembleare.
Evidenziamo subito che per regolamento “contrattuale” si intende quello accettato dai singoli condomini al momento dell’acquisto della loro porzione immobiliare:
in buona sostanza, si tratta del regolamento debitamente richiamato all’interno del rogito notarile di compravendita, e di norma ha una valenza nettamente superiore a quello assembleare, in quanto ogni condomino ha accettato con atto pubblico le norme e i regolamenti in esso contenuti.
Le norme contenute nel regolamento contrattuale prevalgono sugli articoli del Codice civile, fatto salvo quelli qualificati come inderogabili dalle previsioni dell’articolo 1138 Codice civile e dell’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile.
Invece il regolamento di condominio ordinario (o regolamento condominiale assembleare): è la regolamentazione approvata dalla maggioranza dei partecipanti e non può imporre limitazioni nel diritto di proprietà dei condomini e sulle parti di loro esclusiva proprietà, come recita la sentenza di cassazione n. 12028/1993.
(A patto che non rechi danno agli altri condomini)
Comunque anche il regolamento assembleare ad esempio può contenere alcuni divieti importanti, ad esempio di vietare di giocare a palla nel cortile, oppure di provocare rumori notturni continuativi, ma può vietare anche l’utilizzo di barbecue e cucine mobili nelle aree comuni, arredi non previsti o fioriere.
Una volta redatti ed accettati, sia il regolamento condominiale contrattuale sia quello assembleare hanno valore fino a quando non vengono modificati.
Non hanno quindi una scadenza o un termine di applicazione.
Per modificare un regolamento condominiale contrattuale è necessaria l’unanimità di tutti i condomini per iscritto, ovverosia i famosi 1000 millesimi, mentre per modificare un regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresentino almeno il 50% dei condomini.
Nel caso di acquisto di un immobile il venditore dovrà fornire il regolamento di condominio al compratore, allegandolo all’atto di compravendita insieme alla planimetrie dell’immobile.
Prima dell’atto di compravendita il venditore dovrà fornire il certificato di saldo delle spese condominiali, ed una volta effettuato il rogito dovrà avere cura di notificare all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà.
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Porto San Giorgio li 23/12/2023
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