Nell’ultimo articolo abbiamo parlato dell’MCA ( Market Comparison Approach ) come metodo per avere dati attendibili di stima nei confronti di un immobile di cui vogliamo sapere il valore di mercato.
In alcuni casi però l’MCA non è utilizzabile avendo bisogno di almeno tre comparabili ( immobili compravenduti ) in un arco di tempo accettabile, questo perchè magari in alcune zone non esistono immobili simili compravenduti da comparare.
In questo caso possiamo utilizzare dei metodi alternativi per calcolare scientificamente il valore di un immobile.
Uno di questi è la stima per capitalizzazione dei redditi:
Questo procedimento di stima consiste nel determinare il valore capitale del bene analizzando i flussi di capitale positivi e negativi che genera un immobile.
Si procede quindi analizzando i fattori intrinseci ed estrinseci del fabbricato, si determina il valore del reddito lordo annuo ( ossia il canone annuale di locazione )che può essere reale in caso l’immobile sia effettivamente locato oppure presunto se non è locato.
Una volta fatto questo si detraggono tutte le spese e le perdite ( annue ) a carico del proprietario dell’immobile che possono essere cosi quantificate:
- lavori periodici ( manutenzione straordinaria ecc. ) 6-8% circa
- Spese condominiali a carico del Proprietario-locatore 2-3% circa
- Imposizioni fiscali ( Imu )variabili in base al reddito del proprietario 26% circa
- Sfitto e insolvibilità 2-3% circa
- Spese medie annue che vanno a incidere sul fitto lordo 41% circa
- Spese di gestione 2%circa
Il perito dovrà ricercare sul mercato i prezzi e i redditi recenti di fabbricati simili a quello da stimare e determinare poi il valore di mercato.
Nel caso che il mercato non fornisse dati attendibili, il perito eseguirà una ricerca in base a ragioni sociali-economiche-politiche vigenti in loco e sulla sicurezza dell’investimento.
Porto San Giorgio li 10/07/2021
Stefano Pallotti
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