Credo sia importante fare un distinguo su questo argomento che molto spesso genera notevole confusione.
Partiamo dall’ovvia stretta di mano, una volta molto diffusa con cui una persona si impegnava sul proprio onore a mantenere fede al patto.
La stretta di mano con conclusione direttamente dal notaio, è usata oramai molto raramente, se non forse con la promessa di rivedersi e stipulare precisi accordi scritti.
Questo anche perché col tempo le leggi in materia di trasferimenti immobiliari sono diventate più’ complesse e stringenti e a volte è davvero difficile racchiudere in una semplice stretta di mano tutti i vari aspetti di una compravendita immobiliare, senza contare che anche giurando sulla buona fede delle parti coinvolte, è un impresa improba ricordare o mettere a punto l’accordo!
” io avevo detto che…”,
“no tu avevi detto che…”
La proposta di acquisto invece è un preliminare del preliminare, in pratica può’ essere anche una semplice scrittura con cui un acquirente e un venditore si accordano su una compravendita descrivendo magari solo il prezzo e l’immobile e dandosi un futuro appuntamento per stipulare un preliminare di vendita.
La proposta di acquisto viene quasi sempre usata dagli agenti immobiliari, in quanto molto spesso le parti non hanno ancora raggiunto un accordo definitivo sia sul prezzo sia sugli altri aspetti e la proposta permette appunto di differire nel tempo la conclusione dell’affare, permettendo alle parti di ragionare su proposta e controproposta.
Di norma le proposte di acquisto formulate in agenzia contengono tutti gli aspetti tecnico-pratici e urbanistici relativi alla compravendita diventando a tutti gli effetti un vero e proprio preliminare, rendendo poi pressoché inutile la stesura di quest’ultimo.
E’ importante sapere che, se la proposta di acquisto viene redatta in forma scritta e con passaggio di denaro, ossia la famosa caparra confirmatoria, vige l’obbligo di registrazione all’agenzia delle entrate, cui l’agente immobiliare è responsabile della registrazione in solido con le parti.
Un piccolo appunto è obbligatorio farlo sulla caparra confirmatoria, che serve sostanzialmente a dare forza all’accordo scritto che senza quest’ultima avrebbe poco valore dati i tempi biblici della magistratura italiana.
E’ importante dire che la caparra confirmatoria prevede in caso di futura rinuncia all’acquisto, la possibilità al venditore di trattenere tale somma e in caso di rinuncia del venditore la possibilità all’acquirente di richiedere il doppio della caparra cosi come da legge, perché le parti devono essere impegnate in egual misura.
Infine arriviamo al famoso preliminare di vendita altrimenti detto compromesso, perché l’immobile viene compromesso nello stato di fatto e di diritto dato che le parti si impegnano con una promessa giuridica.
Il preliminare deve contenere tutte le informazioni necessarie alla compravendita, la giusta identificazione dell’immobile tramite dati catastali, il prezzo pattuito fra le parti ed eventuali caparre consegnate nonché tutti gli altri accordi presi fra le parti.
Anche il preliminare di vendita va registrato obbligatoriamente all’agenzia entrate entro 20 giorni dalla stipula.
Invece col decreto legislativo n. 14 del 2019, Codice crisi impresa, si enuncia l’obbligatorietà di stipulare il preliminare dal notaio per gli immobili che siano in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui permesso di costruire sia successivo al 16 marzo del 2019.
Questo perché il notaio controlla l’inserimento nel preliminare di una fideiussione bancaria a garanzia delle somme versate dall’acquirente a titolo di caparra o di acconto e anche l’inserimento di una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali vizi costruttivi sull’immobile.
Stefano Pallotti
392/1327360 – info@alkadiaimmobiliare.it
Agente immobiliare FIAIP
Consigliere provinciale FIAIP
Consigliere regionale FIAIP
Iscritto all’albo dei C.T.U.( Consulenti tecnici di uficio ) presso il tribunale di Fermo
AGENZIA ALKADIA IMMOBILIARE
